Le financement participatif des biens immobiliers débarque en Suisse

Deux start-up suisses nées ces derniers mois se proposent de financer des biens immobiliers via le crowdfunding. Dernière en date, la jeune pousse genevoise SwissLending a lancé début 2016 une plateforme permettant aux promoteurs immobiliers d’emprunter des fonds propres via le financement participatif. La société a déjà conclu deux projets de financement, l’un à Lancy (GE) et l’autre en France ; un troisième projet est en cours pour neuf appartements à Pregny-Chambésy (GE). Avec sa plateforme, SwissLending cible tant les promoteurs que les investisseurs, explique son CEO Dominique Goy: «SwissLending réunit des promoteurs aux besoins accrus en fonds propres exigés par leurs partenaires bancaires, du fait de la réglementation qui leur est imposée par le régulateur, et des investisseurs à la recherche de solutions d’investissements attractives et transparentes».

Crowdlending avec SwissLending

Déjà présent aux Etats-Unis, en Grande Bretagne et en Allemagne, le crowdlending permet ainsi aux promoteurs d’emprunter une partie des fonds propres exigés par les banques auprès de petits investisseurs. Ces derniers profitent en retour d’opportunités d’investissement alternatives et de taux attractifs, dans un contexte boursier morose. Ils peuvent en général investir des petits montants pour une durée d’environ 18 mois. En général, car en Suisse la FINMA limite le crédit à 20 prêteurs, de sorte que l’investissement minimal est par exemple de 50'000 francs par investisseur pour un crédit total de 1 million. Si bien que SwissLending travaille actuellement davantage avec des family offices et des petites banques qu’avec tout un chacun. Mais Dominique Goy pense que les choses vont changer: «Nous espérons que la FINMA relèvera à 150 le nombre de prêteurs autorisés, ce qui donnera l’accès aux offres à de plus petits investisseurs». De son côté SwissLending perçoit une commission auprès de l’emprunteur.

Mais cela ne va pas sans risque. Dans sa dernière étude sur le marché immobilier suisse, Credit Suisse salue ce nouveau mode de financement qui permet aux promoteurs d’élargir le cercle des investisseurs, mais avertit de certains risques encourus, tels que la faillite, la sélection adverse (seuls les biens les plus risqués atterrissent sur ces plateformes) ou la possibilité pour le promoteur de ne verser qu’une part infime de fonds propres et de «transférer» ainsi son risque vers les prêteurs. Pour prévenir de tels dangers, SwissLending collabore aujourd’hui avec un promoteur reconnu (le Groupe Capelli coté en bourse) et travaille à la création d’un comité de due diligence. Dominique Goy espère aussi que les banques suisses s’accorderont sur une grille quant au taux de fonds propres apporté via le crowdfunding.

Crowdinvesting avec Crowdhouse

Outre le crowdlending, une autre option existe en Suisse pour qui souhaite investir dans l’immobilier via le financement participatif: le crowdinvesting. Active dans le domaine, la start-up zurichoise Crowdhouse a déjà financé neuf biens immobiliers via sa plateforme depuis sa création en automne 2015. L’esprit du crowdinvesting diffère fondamentalement du crowdlending. Il ne s’agit pas de prêter des fonds propres à un promoteur pour une durée réduite, mais de se porter acquéreur d’un bien immobilier pour une durée plus longue. Les investisseurs deviennent ainsi co-propriétaires et sont inscrits comme tels au registre foncier. Dans le cas de Crowdhouse, la société achète des biens immobiliers existants et les propose ensuite à sa communauté avec des investissements minimaux de 25'000 francs pour une durée de 5 ans, au terme de laquelle les investisseurs peuvent choisir de se retirer.

Le crowdfunding s’avère ainsi moins risqué que le crowdlending, mais il faut accepter de bloquer l’investissement pour une période plus longue. Le système proposé par Crowdhouse fonctionne de manière analogue à un fonds immobilier, à la différence que les investisseurs ont davantage de transparence et de contrôle sur les biens financés, explique Robert Plantak, CEO de Crowdhouse. Afin de limiter le risque pour les acquéreurs, Crowdhouse fait évaluer les immeubles par des experts et fournit des données très détaillées sur le bien. Pour se financer, la start-up perçoit une commission de courtage et des honoraires pour la gestion du bien qu’elle prend en charge. Crowdhouse compte des personnalités renommées dans son conseil d’administration, dont le CEO d’Avaloq Francisco Fernandez et l’entrepreneur Ruedi Baer, créateur d’Interdiscount et de Mobilezone.